La France compte plus de 2 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur, cependant le parc immobilier dédié ne dépasse toujours pas les 400 000 lots. Tous les parents ont été ou seront confrontés un jour ou l’autre à cette pénurie bien réelle, source d’angoisse, une fois la joie du bac de sa progéniture obtenu ! Cette situation démontre à l’envi que l’investissement dans une résidence gérée est, plus que jamais d’actualité.
Une offre encore inadaptée
Au Cabinet TANGUY Conseils, nous sommes partis d’un constat : Le nombre d’étudiants augmente tous les ans : à la rentrée 2021, ils seront 2.5 millions d’inscrits. Par ailleurs, le succès de certains pôles d’excellence Français entraîne de facto un regain d’intérêt des étrangers pour les cycles universitaires : ils compteront pour 18% des effectifs à horizon 2025.
Pour répondre à cette demande croissante, l’Etat a cherché à stimuler l’investissement dans ce domaine en confiant l’exploitation des résidences étudiantes à des gestionnaires professionnels. Ce montage astucieux exonère ainsi les investisseurs de toutes les contraintes comparé à un investissement locatif standard dans l’ancien.
Ainsi, s’est développé le secteur de la résidence étudiante. La résidence doit proposer trois des quatre services hôteliers à savoir un service de réception, le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux et entretien du linge. Ce qui n’exclut pas des salles de travail, un réseau Internet, un emplacement pour les vélos, etc. Bref, tout ce qui facilite la vie des étudiants.
Les promoteurs se sont alliés avec des gestionnaires professionnels afin d’offrir aux étudiants une offre « clé en main » adaptée à leurs besoins en construisant des copropriétés constitués de petites surfaces dotées des équipements indispensables à leur quotidien. En outre, chaque studio est meublé et comprend les éléments de confort idoines (évier, plaque de cuisson, frigidaire, wifi, etc…)
Les conseils du Cabinet TANGUY
Conseil 1 : Vigilance sur l’emplacement
Connaissez-vous les 3 règles de base en immobilier ?
Elles sont simples : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Au cabinet TANGUY Conseils, c’est même un mantra ! Cet adage est indubitablement la clé du succès. Le choix d’une résidence étudiante doit suivre le même principe. Nous ne sélectionnons que les meilleurs programmes après les avoir passé au tamis d’une sélection redoutable. Nous ne sélectionnons que la crème des résidences. Par exemple, la résidence doit être limitrophe d’un campus ou des transports.
Sachez-le : la qualité de l’emplacement, conditionnera, à l’évidence le montant du loyer et donc la rentabilité finale de votre investissement.
Conseil 2 : Vérifiez la solidité du gestionnaire
La réglementation dispose que le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence dans le cadre du CENSI-Bouvard (Article 199 du Code général des impôts).
En d’autres termes, il faut signer un bail commercial avec la société de gestion qui se chargera d’assurer l’exploitation au quotidien, mais aussi l’organisation des visites, la rédaction des actes, la perception des loyers, le suivi des relances et d’éventuels impayés.
Pas question de gérer en direct son acquisition. Cette gestion « clés en main » assortie d’un rendement garanti, moyennant une commission supérieure à 10%, est une sécurité, mais aussi un risque. Car le propriétaire est pieds et poings liés sur une longue période. D’où l’importance de retenir un gestionnaire solide, qui a fait ses preuves, à l’image de NEXITY, leader sur ce marché, ou de Fac-Habitat par exemple.
Conseil 3 : Donnez du temps au temps
Comme le dit Confucius ; une petite impatience ruine un grand projet ainsi acheter dans une résidence avec services pour étudiants ne peut se concevoir que dans la durée !
Par ailleurs, en adoptant le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et en signant un bail avec l’exploitant de la résidence, le propriétaire récupère le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes (généralement dans les trois à six mois qui suivent la mise en exploitation).
Le logement doit alors être exploité pendant vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20% devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme
Conseil 4 : Optez pour le régime du bénéfice réel
Les revenus issus des loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Jusqu’à 70 000 euros de recettes annuelles, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives allégées. Dans ce cadre, l’intéressé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% au titre des frais, calculé par l’administration fiscale.
Le micro-BIC convient donc aux propriétaires dont les charges n’excèdent pas 50% des recettes. Si l’acquéreur a recours à l’emprunt, le régime du bénéfice réel, simplifié ou normal, est plus attrayant. Car le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges supportés, comme les intérêts d’emprunt et les honoraires de gestion. Si les intérêts sont supérieurs aux loyers, un déficit sera constaté (et reportable) et les revenus ne seront pas imposables.
Conseil 5 : Ciblez les pôles dynamiques
Chaque région dispose de ses universités, classes préparatoi res, sections de techniciens supérieurs, IUT ou écoles d’ingénieurs. Mais certaines souffrent plus que d’autres d’une pénurie de logements étudiants. À cet égard, six secteurs doivent être ciblés en priorité. Il s’agit de l’Île-de-France (qui compte quelque 700.000 étudiants, l’Aquitaine (115.000), les régions Provence-Alpes-Côte-D’azur (165.000), Midi-Pyrénées (120.000), Rhône-Alpes (260.000) et le Nord-Pas-de-Calais (165.000). Six territoires où le déficit de logements en fonction du nombre d’étudiants est le plus fort.
Il faut donc viser Paris, Bordeaux, Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Lyon et Lille, sans oublier les pôles d’attractivité qui gravitent autour de ces métropoles.
Conseil 6 : L’effet de levier du crédit
Vous le savez sans doute les taux sont très bas. Ils ne cessent de décroitre depuis 15 ans. Il ne se passe plus mois sans que la presse ne se fasse l’écho de ces taux historiquement bas. Nul doute, que les récentes relances budgétaires face au COVID maintiennent ces taux à ces niveaux, le temps qu’une véritable embellie mondiale éclaire les marchés financiers et immobiliers.
Ainsi il vous sera possible de déduite les intérêts d’emprunt des loyers perçus. Le passif ainsi généré permettra d’amoindrir l’assiette d’imposition jusqu’à la réduire à peau de chagrin dans le meilleur des cas. Au Cabinet TANGUY Conseils, nous conseillons vivement à nos clients de recourir à l’emprunt chaque fois que c’est possible.
In fine, L’investissement en LMNP ancien ou occasion s’adresse aussi bien aux initiés comme aux néophytes. Son succès auprès du plus grand nombre s’explique autant par ses caractéristiques (biens déjà livrés et en exploitation, emplacements de choix, charges connues, rentabilité intéressante et montant d’investissement accessible) que par les avantages qu’il procure à l’investisseur.
Bénéficiant d’une mise en œuvre simple et rapide, le LMNP en résidence de services est aujourd’hui considéré comme un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier et se créer un complément de revenu sans délai. La possibilité que ces revenus soient peu ou pas fiscalisés durant des années ajoute à l’attractivité de cette formule.