L’année 2022 qui s’annonçait volatile a donc tenu toutes ses promesses. Marchés en baisse, hausse des taux directeurs, flambée de l’immobilier, crise énergétique, conflit en Europe, inflation incontrôlable. Rien n’aura été épargné aux ménages et aux investisseurs. Toutefois, voici quelques pistes à privilégier en cette fin d’année 2022.
Les pistes dans la classe d’actifs immobiliers
La loi PINEL
En direct
Le dispositif PINEL consiste à acquérir un bien en direct dans un bien neuf ou en VEFA, avec le label BEPOS (bâtiment à énergie positive) et la RT 2020. Depuis 2021, la réduction d’impôt se concentre principalement sur l’habitat collectif. Les maisons individuelles n’étant plus concernées par le dispositif.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit louer son appartement pendant au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans), dans les 12 mois qui suivent sa livraison. De son côté le locataire doit remplir des critères d’éligibilité liés à son revenu fiscal.
Dès lors, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de l’opération, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez donc réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôts pour un appartement acheté à 300 000 euros.
Toutefois, la Loi de Finances 2022 a consacré la prolongation du dispositif PINEL, son aménagement progressif jusqu’en 2024, par la dégressivité de la réduction d’impôt en deux temps : en 2023, et de nouveau en 2024.
Via les SCPI
Il est possible d’investir en PINEL via des parts de SCPI. Comme en direct, la SCPI doit louer les immeubles à titre d’habitation principale du locataire.
Sur une durée de détention minimale de 10 ans. Sachant qu’en pratique, on est plutôt de l’ordre de 12 à 16 ans, à compter de la livraison.
Les immeubles doivent être conformes aux normes de performance énergétique.
Le LMNP
Le LMNP Censi Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard 2022 est réservé :
aux ménages fiscalisés en France ;
aux investissements locatifs réalisés jusqu’au 31 décembre 2022
à l’Immobilier Neuf en Meublé
aux Investissement dans une résidence de services louée meublée (de type séniors/étudiants)
La location du bien doit durer au moins 9 ans et proposer a minima 3 services dits para-hôteliers parmi lesquels :
le petit-déjeuner ;
le nettoyage,
l’accueil-réception ;
la mise à disposition du linge …
L’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 € par logement, et est géré par un exploitant professionnel, via la signature d’un bail commercial. Dès lors, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 11 % de votre investissement sur une durée de 9 ans.
Le LMNP “Classique” : régime de l’amortissement
Le LMNP classique permet d’amortir un bien loué en location meublée non professionnelle (LMNP). Ce mécanisme permet aux bailleurs en meublé de gommer leur impôt sur les revenus générés par cet investissement.
En effet, au régime réel, l’investisseur peut déduire le prix d’achat de son bien immobilier. En outre, les dépenses de mobilier sont également amorties sur une période de 5 à 7 ans.
Ce montage “comptable” de l’amortissement permet de déduire, chaque année, une fraction du montant du bien et des travaux, à savoir des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), en plus des charges courantes. L’objectif étant d’optimiser vos revenus, et de vous épargner les prélèvements sociaux sur cette typologie de revenus complémentaires.
Dans le neuf ou en VEFA, vous pouvez bénéficier de la récupération de la TVA sur votre investissement en LMNP.
Les autres dispositifs à ne pas négliger… non plus !
Le dispositif Malraux
Ce dispositif vise à protéger le patrimoine architectural Français. La loi Malraux est un véhicule de défiscalisation immobilière qui permet à l’investisseur, qui engage des travaux de rénovation sur un bien classé, historique, de déduire le coût de la réhabilitation de ses impôts.
Le Déficit Foncier
L’investisseur d’un actif immobilier mis en location est de facto en déficit foncier lorsque ses charges dépassent les recettes annuelles qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire le montant des revenus fonciers imposables et est plafonné à 10 700 € par an.
Pour pouvoir en bénéficier, l’investisseur doit louer son bien au moins 3 ans.
La Nue-propriété en SCPI
Démembrer des parts de SCPI permet de placer son épargne sans payer d’impôt superfétatoire. Pendant toute la durée du démembrement, il n’y a aucun impôt, IFI ou Prélèvements sociaux à payer, pour profiter plus tard de la revalorisation des parts lors de la réunion de l’usufruit et de la nue- propriété.
En effet, au moment de l’achat démembré, le prix d’acquisition pour les parts est réduit d’un montant équivalent à ce que l’usufruitier touchera en dividendes (“valeur de reconstitution”). C’est ce que l’on appelle la décote. C’est un dispositif parfait pour les investisseurs déjà lourdement fiscalisés sur leurs revenus par ailleurs : professionnels, fonciers…
Les pistes dans les allocations d’actifs
Les ménages n’auront pas eu le temps de profiter de la hausse du taux d’usure en ce 1er octobre. En effet, les banques ont augmenté les taux des crédits immobiliers dans le sillage de la remontée des taux d’usure ; parfois jusqu’à 0,40 point.
Dès lors, les taux moyens atteignent en octobre 2022 :
1,7 % sur 15 ans
1,9 % sur 20 ans
2,10 % sur 25 ans.
Toutefois, malgré cette augmentation des taux d’emprunt, qui peut rendre une acquisition plus difficile pour certains ménages, l’immobilier demeure un placement refuge. Avec un million de transactions par an, l’immobilier reste attractif et les prix continuent de progresser sur le dernier trimestre.
Dans ce contexte de hausse de taux, les marchés actions ont fortement marqué le pas et il existe sans doute de “bons points d’entrée” pour placer son argent en Bourse, dans un objectif de placement de moyen et long terme.
Le retour du livret A, a lui aussi toujours la côte avec 23 milliards d’euros supplémentaires collectés depuis le début de l’année 2022, surtout en passant notamment à 2% au 1er Août 2022. Même si ce taux reste largement sous l’inflation et préempte donc une partie du pouvoir d’achat des épargnants, et que ce livret est destiné avant tout pour l’épargne de précaution, et ne relève pas d’un placement.
Les meilleures solutions pour préparer sa retraite
L’Assurance-vie et le PER (Plan Épargne Retraite) sont d’excellents moyens pour anticiper sa retraite. En effet, L’Assurance-vie permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur les plus-values générées, lorsque le contrat a plus de 8 ans. D’où l’intérêt de prendre date le plus rapidement possible.
L’Assurance-vie, comme le PER sont des enveloppes qui contiennent des capitaux, investis sur différentes unités de compte et fonds euros. L’allocation doit également être adaptée à votre profil. Pour ce faire, les fonds à Horizon sont un bon moyen d’optimiser son épargne. Ces fonds peuvent être investis sur toutes les classes d’actifs, selon les choix de la société de gestion financière et/ou les conseils de votre CGP.
L’intérêt d’investir sur ce type de supports réside dans le fait que le fonds ne va pas viser à surperformer un indice de marché, mais simplement optimiser un rendement, en diminuant progressivement le risque du portefeuille, jusqu’à l’horizon de la retraite.
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